——支持研发部  胥海峰

 

随着房地产行业的发展逐渐成熟，其面临的压力和挑战也越来越大，包括社会和行业内的双重挑战。政府方面不断出台的宏观调控政策限制了行业的发展速度，并导致行业利润下滑；同业间的竞争压力，促使开发企业想要获得预期利润，需要严格控制房地产开发成本。

受监管政策的影响，金融机构对房地产开发行业的投资形式由债权投资（包括明股实债）向真正的股权投资转型，在没有了抵押、担保等风控措施情况下，股权投资的风险控制完全依赖于对项目的投后管理，投资收益也不再依靠固收，而是与项目开发经营产生的收益直接挂钩。金融机构如何保证项目实际收益（或模拟清算收益）符合预期？如何对项目成本和费用锁定，避免开发商虚增成本、隐藏利润、转移利润？金融机构必须从以下几个方面加强管控，以使项目成本和费用在目标范围之内，进而保证项目收益得以实现，如下：

 

一．目标成本管控

 

目标成本管控的核心思路是总额控制、动态管控、实施监督、预警落实。

 

目标成本是项目总额预算，即项目成本和费用总额。其首先需要金融机构、开发商在项目实施前期共同确认，保证其预算的科学性、全面性、可操作性。目标成本一旦形成，即作为项目执行的标准，在项目整个执行过程中将作为成本支出的依据，并据此形成合约规划分配额度。

 

目标成本已经确认，过程中不能随意调整。如果确因特殊原因，如规划指标变化、政策变化、不可抗力因素导致成本和费用发生变化，目标成本的调整必须经过专业审核确认、金融机构确认、项目董事会审批。为保证金融机构的利益，最好在项目投资协议中对此有专门约束，如项目预计成本超出对赌成本（如规定目标成本的103%），对于超出对赌成本的支出，由开发商进行自行承担，不计入项目清算（包括模拟清算）成本。

 

二．动态成本管控

 

动态成本是项目执行过程中任何一个时点，项目的预计最终成本，它是项目最终结算成本的预测。在目标成本形成后，受人工、材料、设备等市场价格变化，以及设计变更、现场签证、工程量变化等各种因素的影响，会有一定的浮动，这个浮动就需要通过动态成本反映出来，直到项目结算。动态成本能使金融机构时刻了解项目总成本的情况，与项目目标成本对比，确认是否有总成本超支的风险，是否可能达到投资协议中确定的项目退出的条件。

 

为达到动态监控的目的，金融机构应定期要求项目公司上报动态成本报表、已签订的合同、已确认的变更洽商、已支付的款项等，按照动态成本原理定期核准动态成本报表。金融机构通过审核项目公司上报的动态成本数据，确认项目过程中预计总成本。

 

动态成本的预警是指动态成本达到了金融机构所设定的“预警线”，可以设定三级及以上成本科目的90-95%范围内进行预警。如果碰到“预警”，项目公司相关业务可照常运行，但项目公司应向金融机构出具相关报告至，说明三级及以上成本科目发生预警的情况和控制措施。如果成本继续超支，达到设定的三级及以上成本科目成本总额，金融机构应强制停止项目公司合同签定、款项支付等业务，要求项目公司必须就成本超支问题进行专项说明，制定有效的应对措施。如降低其他项目支出以保证总成本不超支，或提高售价以增加收入，在保证利润的前提下提高成本，或按投资协议要求开发商对超额成本承担等。

 

三．专业机构支持

 

房地产开发行业在项目定位、规划设计、成本管控、建筑建设、营销推广、财务管理等各方面专业性要求较高，特别是在房地产开发成本管控方面，对专业知识及实践经验要求极高，金融机构多为资本运营机构，在涉及房地产开发成本管控专业方面，金融机构需充分利用专业机构的优质服务，以达到项目管理及保证投资收益的最终目的。

 

投后监管机构应持续性对动态成本进行监控、回顾，对已发生成本要记录及时、全面、准确；对待发生预计要合理。对于开发商制定的专项整改措施必须监控落实。定期向金融机构出具动态成本情况报告。

 

投后监管机构应按照监管协议、金融机构的要求对目标成本、设计、采购、合同、变更洽商、结算等进行专业成本审核、风险把控，总体原则保证成本不超支、成本真实、成本不虚增、成本最优化。为保证投后监管机构能顺利开展工作，需要开发商必须提供目标成本的明细版，成本编制明细至少必须达到三级成本科目和合约规划，投后监管机构依据此版本目标成本和合约规划，审核项目过程中招投标工作、合同签订工作、变更洽商签订工作、款项支付工作、合同结算工作等，把控工作中的成本风险。